假如房产税不能降房价，你为何如此焦虑？！
假如房产税不能降房价 会怎么样？
最近，房产税的消息比较热，很多人都在讨论，一会说房产税快来了，房地产的拐点到了，一会又有人说，指望房产税降房价不现实，反正是左右开弓的打嘴炮，那么房地产税到底能不能降房价？我觉得这已经完全没有讨论的必要，我们不妨顺着某些人的思路说，如果房产税不会降房价会发生什么情况。
首先，如果房产税不能降房价，那还研究个屁啊，显然房产税对于地方政府来说，就是一个明显的增量税，既然不降房价，也就不会影响楼市的热度，不影响热度，也就不影响地方政府卖地，不影响他卖地，他还能再顺道收很多税，他应该笑的合不拢嘴才对，怎么还会有人反对呢？跟个税和其他交易环节征税不同，收其他的税，基本上是全民反对，而房产税至少有一多半人拥护，这么好的政策，没道理讨论十几年都没结果。往自己兜里装钱的事，怎么会如此费劲？科学吗？当年连自行车税咱们都努力的收过，而且很快就执行了，不可能这么大的肥肉视而不见。
其次，房产税毫无疑问就是增加了居民持有住房的成本，如果美国模式，每套都收1%左右，那么现在北上广深的房子基本上平均是每年5-10万块钱，恰巧了北上广深的平均收入差不多也就是10万块左右，也就是说基本干掉了一个双职工家庭一半的收入，如果你没有结婚，那么可能全部的收入都被收走了。然而你还坚信房价未来一定上涨，那么问题来了，用什么还房贷，又用什么去吃饭，娶妻生子赡养老人？
第三，假如是中国特色，照顾一下底层民众第二套房开始收，然后必然使用惩罚税率，也就是房子越多惩罚税率越重，那么持有多套房的人，可能最多会交3-5%的房产税，20年就把房子价值赔光了。如果他坚信房价会涨，那就一直持有，可问题是房价涨，持有的税也会涨。税率不会变，20年赔光这个事不会变，而且赔光了之后还不算完，仍然要继续赔，相当于每年赔掉5%，这是不会变的。那么他们唯一能做的就是尽量把成本转移出去，怎么转移？出租呗，但现在租售比只有2%，远不到5%，换句话说仍然是赔钱的买卖。房租涨幅只跟收入涨幅有关，与房价无关。不是房东仁慈，而是每年顶多涨那么多。房子只要不卖，在手里就永远是负债，而越不卖房产的价值就越低，每年损失掉5%，这个做空的力量会一直压制着房价，让大家每时每刻都在滴血。假如房子还要涨，就是涨，他也要顶着这个5%的做空压力往上涨，他得是一个多么顽强的小强，而房价涨，一定是买的多，那么首先你得有足够的钱，去每年交这个房子价值5%的房产税才行，这就好比顶着5-6级大风，玩帆船一样。
第四，不用看上海模式以及重庆模式，这两个模式已经是失败的，否则不会这么久都推不出来，我们只看看我们自己做的事，假如房产税不能降房价，那么屯房子这显然是一个好生意，众多的公司应该比个人更疯狂才对，应该把他变成一个商业模式，因为公司肯定比个人的实力更强，但为什么公司没这么干，因为公司买房和个人买房的待遇不一样，公司买房是要交房产税的，而且类似了美国模式。有两种模式一个是从价计征，房屋价值的1.2%收税，另外是从租计征，租金收入的12%，所以公司囤房显然不合适，持有成本过大。无论是买过来出租，还是买过来赚差价，都压力山大。所以在炒房大军中，公司参与的少之又少，即便有也都是把房产，放到了员工个人身上，那么员工跑了怎么办？所以公司宁愿冒着巨大的信用风险，也不愿意承担那每年1.2%的房产税。
所以，问题很简单了，房产税能不能降房价，这事不要讨论，没事的话出来走两步就知道了，看到西门庆和潘金莲上床，武大郎也会说，我倒不是怕他，主要是武力不解决问题，你说旁边的吃瓜群众怎么想？武二郎这么说还差不多，你武大郎就洗洗睡吧！
正因为房产税或者说是更大规模的房地产税，影响巨大，是一个浴火重生的过程，切掉自己的一大块利益，从而找到新的利益，而对于全社会的财富也必然是重新洗牌。所以才慎重慎重再慎重，立法进程也是一拖再拖，所以起码立法的人都知道即将要发生什么。也正因为如此的杀伤力，所以房地产税不会一蹴而就，即使乐观，2017年也不可能出台，最乐观的情况下，2019年能有具体时间表就不错了。对于房产这种长久期的投资品种来说，2-3年的时间，再做一个波段的可能性微乎其微，光买房卖房的手续没半年都办不下来，所以富人和先知先觉的人，都选择了提前离场。
令中产最焦虑的问题：房地产税什么时候会真正开征？
无论你愿意与否，大部分人这辈子注定要和房地产税产生交集。
社科院的倪鹏飞先生接受专访时说，下一个房地产税试点理想城市是深圳。同时，他认为，现在仍是对一二线城市征房地产税最佳时机。
作为“月经帖”的典范，房地产税和房地产调控一样，每隔一阵子必定要出来晃一下。但这一回，看上去越来越板上钉钉。
毕竟，十八届三中全会决定明确提出：加快房地产税立法并适时推进改革。一混3年多，这事还在原地踏步，以至于去年我们的时任财长，即将离任时自己都感到遗憾，推进房产税不力。
而最重要的是，房地产税的立法，确实已经列入全国人大的一类立法项目。
01 房地产税势在必行，但最近一两年还是不至于。
去年，“杠杆游戏”写过一篇文章，说房地产税是地方政府最好的税源，没有之一。
当然，这句话绝对不是为谁洗地，而是总结各国历史和财税经验，得出的现实。现实就是不管你回避还是视而不见，始终得面对。
同时，有个背景，虽说势在必行但不是说当下，而是说未来。
所谓未来，也就是发展到和美国差不多的历史阶段。稍微研究下美国地方税赋和地方治理就知道，房产税为米国各城市公共服务提供了极为重要的支撑。
问题是，我们会走到那一步吗？答案是肯定的。
我国大部分地方的财税收入都已经进入瓶颈期，甚至有些地方负增长。
对于地方政府来说，1994年分税制改革后，本身主税种就偏少，大头都被中央收走了。现在，营改增大面积推进，地方税种进一步减少。虽然中央对地方不错，增值税分配地方还算可以，但主动权始终不在自己手上。
中央也知道，地方需要钱，转移支付是个办法，长期也会有，但坏处也很多。何况，没有一个地方不希望自己有稳定、大笔的财税收入。
而等到一个社会城镇化率较高，中产阶层壮大、较为稳定时，房地产税必定就是最好的税源，没有之一。
但任何立法都有一个过程，多个流程走下来，少则一两年，多的话好几年。所以，除非上面急得很，否则最近一两年走完立法程序、普遍开征房产税倒还不至于。
02 目前可以放心，大面积推进房地产税，还天不时地不利人不和
1、我们的房产信息收集和整合尚未完成。这恰恰是国土房管部门正在做的。
至于说，税务部门的技术问题，那不是难题。全世界成熟的（房产）税务技术体系，可以借鉴学习的太多。且我们的金税三期工程，对自然人进行全员建档，包含个人房产信息，正在进行，这不也为房地产税改革铺路？
2、主要一二线房价今天这么贵了，如果再普遍开征房地产税，最终成本到底谁出，想想就知道。想利用房地产税降房价，于今天的我们而言，真的是奢望。何况，主事的也没这个想法，不要一厢情愿。
如果真想要调控房价，杀手锏多的是，可无论中央还是地方敢用吗？大家都只是希望稳住，大跌是承受不起的。所以，房产税并不是关键，决心才是关键。
就像重庆，之前的房产税政策也有，并未对突如其来的炒房形成打击，靠的是领导动怒，明确对“三无”征税才恫吓住投机势头。
3、我们的国情是主要一二线城市房价过高，需求大、供应不足，但三四线城市、县城普遍需要去库存，甚至房价还在向下。如果全国开征房地产税，这对于去库存是不利的。说实在，就凭这一点，大部分地方政府本身就是立即开征房产税或房地产税最大的反对方。
至于说可以采取一定的免征面积，避免伤及太多，最后怕是引发离婚、分家潮，搞出一系列问题。何况，土地使用权到期后自动免费续期，还是通过房地产税的形式统筹解决，这个问题怕是要纠结很久；
4、而且，即便是现在，全国上下土地出让金收入依旧那么高。从商品房上收了那么多钱，马上又说要普遍征税，这样的事，当然不能随便干。法律和道义上的困境需要点时间来解决。
另外，普遍开征房地产税影响国内情绪啊，资本外L的风险今天本来就大。
客观来说，我国城镇化还没达到顶峰，还有一定空间。今天，老龄化社会也才刚开始，大家也还喜欢配置房产，每个家庭的平均房产套数也还不高。
而土地财政搞了这么多年，惯性和现实都还在，未来还可以搞一段时间。再等一等，可能才是开收房地产税最好的时光。
房地产税来了后，北上广的房子还能买吗？
最近在朋友圈里，有两个广为流传的故事让人看了鼻子酸酸的。其中一个故事说的是，一位年轻的妻子和母亲为了家庭和事业每天花费五个小时和225元路费往返于自己的家沧州和工作的地点北京；另一个故事讲的是，一个从农村到深圳打拼的青年，尽管在深圳有两套房，却面临事业和财务危机的尴尬。
从某种意义来说，这两个案例或许并不是非典型性的，而是北上深等一线城市每天周而复始发生的千千万万个类似经历中的一个。在一段段心酸苦楚的背后其实反映的都是一个问题——房价。
为了抑制高房价，国家和地方有关部门以及银行等信贷机构从去年十月份开始便出台了多项措施以试图控制房价进一步走高，截止到目前短期调控的强度有增无减。确实，从效果来看，短期调控取得了一定的成果，房价没有在调控政策出台后继续大涨，尤其被重点监察的20个主要城市更是这样。不过，从长期来看，当高房价带来的金融风险不再是中国经济主要的防控对象时，目前的一些调控方案可能会有所调整，因而当高强度的管控措施退潮时，靠什么长期手段来约束房价未来可能的非理性上涨成为很多人讨论的热点。
以目前来看，人们心目好像已经有了一个选项来达成预期的目的。这个选项就是房地产税。对很多人而言，房地产税并不陌生，因为这些年来，每当房价快速上涨时，房地产税总会被拿出来在政府、在媒体、在私底下被广泛热议。截止到2017年，房地产税从被提出到被广泛讨论已经历经近14年。在这14年里，有关房地产税的进展主要有：2011年上海和重庆率先展开房地产税试点；2013年官方正式表示要加快房地产税立法步伐；2015年第十二届全国人大常委会把房地产税法列入第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案；2017年1月，国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施，其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。（从立法角度来说，房地产税目前仍在草案筹备阶段）
作为一项涉及面广，筹备工作繁重的立法工作（全国进行房地产实名登记等等），能够看得出国家对房地产税法既表现出足够的慎重，又展现出加快推进房地产税法的意愿。
不过，说一千道一万，最重要的问题摆在眼前，当房地产税真的来了之后，房价真的能够被有效控制吗？
对于房地产税降房价的效果，有部分专家明确表示肯定。全国人大财经委副主任委员尹中卿近日在接受该网记者专访时说：“房地产税降房价是毫无疑问的。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在一个论坛上也认为，房地产税对抑制房地产投资是有效果的。
从逻辑上讲，专家们肯定房地产税的效果或许是出于以下两个原因：第一，房地产税会提高一部分人，尤其炒房客，持有物业的成本；第二，未来地方政府可能能够从房地产税中获得相当的财政收入以化解此前过分依赖土地财政的尴尬，从而避免地方政府出于财政平衡的角度无意间刺激房价的上涨。
上述两个原因所反映出的房地产税效果可能会随着房地产税征收的高低而有所不同。税率越高，抑制房价的效果越好，地方财政收入也越多，不过如果导致居民负担过重，那么可能会产生更为不良的后果；税率越低，房地产税的象征性意义或许就大于实际意义，那么最终可能起不到效果。所以拿捏税率的程度和受众范围势必将对房地产税的推广、落实和实际效果有决定性的影响。
很多事逻辑再完美，只有在实践中得到印证才能说明其价值。以国内来说，重庆和上海市仅有的可以作为参考的案例。观察重庆的房价，我们可以发现其房价的上涨确实相对温和。不过房地产税能够起到多大作用还不好量化，因为对重庆而言有许多重量级的因素能够主导重庆房价，举例来说，相对于人口，重庆市土地供应量较大，所谓地广人稀；再有近些年重庆市领导层对于城市的发展思路有意识的不过分依赖于土地财政；此外2008年大地震之后，川渝地区居民的消费理念也有一些变化，对于购房的热情似乎没有其他地区高；所以看重庆的话不好说房地产的实质影响。
那么上海呢？从结果逆推的话，2016年上海房价涨幅不小，因而房地产税的作用也似乎不是很明显。不过这或许是和上海目前实行的房地产税率还处于实验期，房地产税率规则比较温和有关。
如果把目光转向国外，美国和日本等房地产税经验丰富的国家取得的一些经验或许更值得借鉴。以美国为例，每个州的税率不同，房地产税起到的效果也有差异。2016年房价上浮比较高的洛杉矶（涨幅超过5%）和旧金山（同比上涨10%）均在加州，加州的税率为0.74%；芝加哥上涨5%，其所在的伊利诺伊州税率高达1.73%；纽约2016年房价上涨3%，其所在纽约州房产税率为1.23%（纽约房价整体上多年领跑美国，所以2016年涨幅低一些似乎很正常）；波士顿2016年房价上涨近5%，其所在的马赛诸塞州税率为1.04%。
图片来源，心路独舞博客
纽约房价走势
从美国的经验看，尽管房地产税并不能完全抑制房价的上涨，但整体而言，在条件均等的情况下，房地产税率高得地方涨幅要落后于房地产税率较低的地方。简而言之，房地产税对抑制房价有效果，但不明显。
长远看，房地产税即使推出了恐怕也仅仅能够起到影响，而非决定房地产价格的作用。未来如果你想买房，可能还要参考更多的因素。
如果你把买房更多的当做投资手段，那么下面这几点你不得不看：
有一些知名财经评论员总是以固定化的思维看待未来的房价的走势，比如通过列举以前小学生人口的变化、不同城市所谓集资能力的比较来对房价未来的前景作出分析。这种分析方式本身其实就是错误的，因为这就像炒股，往往股价涨了，我们才开始找股价上涨的原因，做后事之师。有炒股经验的人都知道，看到股价走高了追进去，要么被套在山顶，要么被套在半山腰上。
一样的道理，对于房价来说，已经为房价上涨作出支撑的那些因素是不太能够继续用来为房价以后的上涨做背书的。除非，出现类似于“永动机”，这些原因短期中期长期一直存在。
或许笔者这么说有点过于脑洞化，让人有些无法理解，那么笔者举一些实例给大家看一下。
以日本为例，日本有几大核心城市群，以东京为首的“东京圈”，以大阪为核心的“大阪圈”，以爱知为核心的“名古屋圈”。按照之前那些评论员的想法，这三大城市圈的人口流量应该常年是净流入，从而支持房价。但实际情况是，除了东京城市圈以外另外两大城市圈的人口均出现了下降。
据日本NHK电视台，“东京圈”连续20年出现人口超额迁入；2015年“大阪圈”迁出人口超过迁入人口约达9354人；“名古屋圈”迁出人口超过迁入人口约达1090人；
人口的结构变化也反映在土地和房价上，除了东京以外其他两大城市圈的房价多年以来还是没有起色。
那么为什么出现这种变化呢？具体原因不再我们的分析之列，笔者只是想提出一个概念，城市的中长期发展变化并不是一成不变的。
再举一例，老福特退出T型车火爆全美的时代，底特律是最具竞争力的城市，城市的人口和资金流常年是净流入的。当时的美国人可能也按照如今我国一些财经评论员的分析对底特律的房价预期多么美好。然而，随着日本汽车工业的崛起和德国的持续走强，全球汽车工业竞争格局产生了巨大的变化，由此导致底特律的地位日益下降，最终别说什么人口和资金流入了，底特律城市都破产了。房价呢？只能呵呵了。
底特律房价走势
再说回国内，东北三省在建国初期的经济实力是最强的，如果当时住房能够商品化，那么房价可能也会是最高的地区之一。然而，近些年随着经济结构的变化，东北三省的经济出现下滑，房价也比较疲软。而深圳，房价能够快速上升，和国家大的战略背景有直接联系，如果没有政策性的导向扶持，靠深圳自己，人口和资金会去吗？
最新的数据显示，电子商务发达的杭州才财政收入上已经超越了广州。也就是说杭州靠着自己的特色发展路径争取到了自己的所谓人口和资金，那么未来其他城市就做不到吗？
所以，未来真正能够决定房地产价格的并不是表面因素而是那些更为深刻的变化，国家政策的调整，全球产业结构的变化，未来全球经济的走向都是。未来，随着中国一带一路的继续深化，欧亚大陆被打通，印度逐渐成为除中国以外的最重要经济体，那么目前的内陆地区有没有可能超过如今沿海的一些城市的地位呢？我想可能性真的有。这还不算全球气候变暖海平面上升对于沿海城市的巨大威胁。
我国目前城市化率大约60%，离发达国家平均85%左右的水平还有一些差距。可未来这些差距的弥补仍然靠北上深几个超大城市能做到吗？显然不行，从发展规律看，更多的核心城市崛起才能够肩负起城市化率进一步提高的重任。
就目前而言，无论有意无意，北京为代表的一线城市正在积极疏散自己的城市功能，疏散人口到其他地区。
据报道，今年北京城六区人口今年由升转降人口开始出现负增长；根据北京市政府的计划，到2020年，本市常住人口力争控制在2300万人以内，城六区争取下降15%左右。
而其他城市除了积极的承接这些功能和人口以外，也在发挥自己区域中心的特点，贪婪的吸收着人流的涌动。大量人口进入核心二三线城市推动了2016年这些城市房价的上涨，这不恰恰印证了城市化进程后期城市之间主动与被动的变化吧。
数据和图片来源，中泰证券
人流的变化体现出后城市化过程中，人们思想的深刻变化。而这一点也是不能忽视的。根据刚刚出炉的一项数据，今年1月，居民部门新增中长期贷款高达6293亿元，创下月度历史新高。
从数据来看，北上深等重点城市的成交量是十分萎靡，也就是说天量的中长期居民贷款去往了二三线城市。看多北上深房价的人们对这一点是视而不见的，因为大量的人在用资金投票做出自己的选择。
随着进入老龄化社会，加上目前的房地产存量已经巨大（自然迭代恐怕都困难），未来二十年很难出现有效的增量市场能够支撑房地产价格的继续上扬。
此外，高速交通系统的进一步建立，对于北上深房价长期影响是致命的，如果从居住地到达工作地的时间大大缩短，会有越来越多的人不会再核心城市买房；而未来智能化产业不断升级，工作模式发生变化，在非核心城市办公并不影响工作质量和效率这也将会影响北上深的地位。（新媒体等工作形式已经有这个趋势发生）
如果真的以投资出发，以获得收益出发，而不是已经再北上深有了房子，为了锦上添花，那么如今这个点位北上深的房子还有投资价值吗？
笔者认为投资价值真的不大。目前我国处于经济结构转型调整阶段，又处于控制风险阶段，短期来说，无论是货币效应（M2增速下滑）出发还是从实体经济（实体经济好转短期利空房地产，资金被分流）的角度讲，对于房地产市场比较利空的。长期来说，北上深的房价还能涨多少？1倍、2倍？12万、24万均价，现实吗？如今我们的房价以各种指标来衡量就已经超美国日本等地了，如果在此基础上还要加多一两倍，而经济增长放缓，那么这个风险就太大了。
俗话说，投资要学会等待。风险大的时候我们应该学会等待。任何时候都不会说机会就这一次，过了村就没这个店了。周期天王周金涛说过，想要财富的真正增长，机会抓住一次就足够了。这些年无论楼市还是股市都出现过几次能够让人改变命运的时刻，现在显然不是通过楼市让自己富足的时候。
如果你认为现在买入或者持有北上深，等着升值就好了，那么可能犯了一个逻辑性的错误。当你自以为长期持有房地产可以赚取高额利润的时候，同期那些投资股市或者其他更多元的投资方式，一样长期投资的人赚的可能比你更多。看看万科、格力的股票如果你一样长期持有，那么收益率可能比同期在北京、深圳买房子多多了。对于未来来说，这种长期持有的差异化现象可能更加明显，因为房子的价值终归有回归现象，而企业的发展只要前景好会一直增长。
对于未来，在北上深买房并不是不可能，耐心的等待，好好的工作是绝对有机会的；如果想要财富真正增长，认准未来政策大大趋势，中国经济未来的发展方向，有的放矢才有可能。
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